Những lùm xùm từ vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản của Tập đoàn địa ốc Alibaba vừa qua đã làm rung động dư luận và để lại những bài học kinh nghiệm vô cùng đắt giá cho không chỉ các cấp chính quyền mà còn cho giới kinh doanh địa ốc cũng như người dân.
Vụ “siêu lừa” mang tên địa ốc Alibaba có thể coi là bài học đắt giá với những ai đã và đang có ý định đâu tư vào dự án “ảo.” Nhưng điều đáng lo là, ngoài Alibaba, theo nhận định của giới chuyên gia bất động sản, hiện nay vẫn còn rất nhiều dự án “ảo” tương tự đang tồn tại trên thị trường, nhưng vẫn chưa thể xử lý, ngăn chặn?
Dưới đây là 5 bài học mà Phúc Hưng Group đúc kết lại từ vụ Alibaba và hơn 40 dự án… “cướp”.
Một là, bài học về tính pháp lý của dự án
Đất đai là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu quốc gia nên việc đặt cọc, chuyển nhượng đất luôn đi kèm các điều kiện. Nếu vi phạm các điều kiện trong chuyển nhượng thì không được nhà nước công nhận và bảo vệ.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý quan trọng nhất cần phải xem xét thông tin về: vị trí, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch. Ví dụ: trong vụ án Alibaba đa số pháp lý loại đất là đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm hoặc trồng cây lâu năm). Vậy mà Alibaba chào bán là đất nền (đất ở) là trái luật.
Việc triển khai dự án bất động sản phải có văn bản chấp thuận của Cơ quan có thẩm quyền. Khách hàng cần phải kiểm tra các văn bản này để đánh giá tính hợp pháp của dự án. Ví dụ Alibaba đã xây dựng hạ tầng (đường, điện) để phân lô đất nền tại xã Tóc Tiên, Phú Mỹ, Bà Rịa Vũng Tàu trên đất nông nghiệp và không có giấy phép. Khi chính quyền địa phương thi hành cưỡng chế công trình vi phạm thì khách hàng mới vỡ lẽ ra là Alibaba xây dựng trái phép, lúc này biết đã muộn.
Tùy từng dự án mà khách hàng phải xem các văn bản sau: Chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500; Quyết định giao đất; Giấy phép xây dựng; Văn bản xác nhận đủ điều kiện chào bán bất động sản.
Hai là, kiểm tra kỹ hợp đồng
Có nhiều loại (tên gọi) hợp đồng trong mua bán đất nền, ví dụ như: Hợp đồng đặt cọc; Hợp đồng nguyên tắc; Hợp đồng hợp tác đầu tư; Hợp đồng hứa mua hứa bán. Rất nhiều khách hàng chỉ nghe nhân viên tư vấn đất nền về: diện tích, giá cả và tiến độ thanh toán là đã đồng ý nộp tiền đặt cọc hoặc thanh toán đợt 1 mà không hề xem trước hợp đồng. Khi có chuyện xảy ra không như lời chào bán ban đầu mới dở hợp đồng ra xem thì “đã muộn”.
Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được pháp luật quy định rất chặt chẽ về chủ thể tham gia ký kết và các điều kiện khác. Khi các bên ký kết hợp đồng không đảm bảo các điều kiện thì hợp đồng đó có tranh chấp sẽ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu, không có giá trị thực hiện. Ví dụ: trong án Alibaba sẽ có rất nhiều hợp đồng mua bán đất nền vi phạm các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Ba là, xem xét uy tín của Chủ đầu tư
Tục ngữ có câu: “Chọn mặt gửi vàng”, giao dịch mua bán đất nền thường có giá trị tiền tỷ. Lựa chọn sai chủ đầu tư giống như: “giao trứng cho ác”. Nếu ai tìm hiểu uy tín của Alibaba từ trước thì chắc chắn sẽ không bị sập bẫy. Chỉ cần hỏi google là hàng loạt tin bài cho thấy Alibaba đã chào bán dự án khống tại Củ Chi, TP.HCM từ năm 2017. Gần đây vào tháng 6/2019 đã bùng nổ tin bài về vụ hai nhân viên của Alibaba gây rối trật tự công cộng, đập phá xe ủi cản phá lực lượng cán bộ cưỡng chế việc xây dựng dự án trái phép tại thị xã Phú Mỹ. Alibaba với những hành động mất uy tín như thế thì làm sao có thể giao tiền? Rất nhiều người đã bỏ qua điều này và giờ đây mất tiền.
Uy tín chủ đầu tư cần được thể hiện qua các dự án họ đã thực hiện, qua cách ứng xử của họ với khách hàng với cộng đồng và đặc biệt là việc tuân thủ pháp luật.
Bạn mua đất nền khi đã tìm hiểu dự án có đủ pháp lý, đọc kỹ nội dung hợp đồng và thấy chủ đầu tư có uy tín thì chắc chắn giao dịch thành công. Ngược lại không quan tâm đầy đủ ba yếu tố này thì thất bại cũng là lẽ thường. Nếu bạn không đủ kiến thức và kinh nghiệm thì nên nhờ các chuyên gia, luật sư tư vấn khi giao dịch nhà đất. Đó cũng là bí quyết thành công của những nhà đầu tư bất động sản nổi tiếng trên thế giới.
Bốn là, bài học của vấn đề kinh doanh đa cấp ở Việt Nam
Cách thức tổ chức huy động vốn của hệ thống Alibaba thực chất là một dạng kinh doanh đa cấp. Những người tham gia vào mạng lưới của công ty này còn được hướng dẫn, bằng sách in đàng hoàng, như những cuốn sổ tay, chỉ dẫn cụ thể cách lấy tiền của những người dân bình thường cho việc đầu tư, mua đất dự án.
Cụ thể như với để huy động một khoản tiền 400 triệu đồng, những người đứng đầu Công ty Alibaba khuyên nhân viên của họ nên vay thành các khoản nhỏ hơn, chẳng hạn 10 triệu đồng để đầu tư cho những dự án bất động sản đầy hứa hẹn (cho dù không có thật). Khi những nhân viên đó lừa được một số lượng lớn người góp vốn tham gia thì những nhân viên đó lại trở thành những trưởng nhóm, còn những người lần đầu góp vốn, theo lao, cũng bị mắc bẫy khi tham gia hệ thống trên. Và mạng lưới này ngày càng lan rộng với số lượng người tham gia lên tới hàng ngàn người.
Hậu quả bước đầu, như đã nêu, có hàng ngàn người bị lừa, 2 anh em Nguyễn Thái Luyện, Nguyễn Thái Lĩnh và những người liên quan thu được đến hơn 2.500 tỷ đồng mà trên thực tế, hầu như họ không có trong tay một dự án được cấp phép nào từ cơ quan quản lý.
Câu chuyện trên cũng giống như các chuyện đã xảy ra tại hàng chục công ty bán hàng đa cấp trước đây mà Bộ Công Thương, Bộ Công an mấy năm trước đã mất rất nhiều thời gian, công sức tổ chức điều tra, thanh tra, xử lý. Đã có hàng chục công ty bị rút giấy phép, nhiều lãnh đạo các công ty bán hàng đa cấp có tính chất lừa đảo đã bị khởi tố, nhận án phạt tù. Nhưng cũng có tới hàng vạn người dân bị lừa đảo, mất tiền của, tài sản… Mà đến giờ, hậu quả nhiều vụ việc vẫn chưa xử lý xong.
Như vậy, có thể nói, kiểu bán hàng đa cấp đã tác oai tác quái từ nhiều năm về trước, tưởng đã biến mất, giờ đây lại xuất hiện, biến tướng dưới một vỏ bọc khác: Là một công ty đầu tư bất động sản. Và đúng thời điểm, thị trường nhà đất ở một số tỉnh phía Nam mấy năm nay đang trong tình trạng “sốt”, việc đầu cơ đất mang lại lợi nhuận lớn đã khiến không ít người dân dễ dàng bị các nhóm nhân viên của công ty Alibaba đánh lừa, một cách có tổ chức, bài bản.
Điều may mắn là ổ nhóm lừa đảo bằng hình thức bán hàng đa cấp bất động sản trên bước đầu đã bị phát hiện, phá vỡ và chắc sẽ không thể tồn tại thêm. Nhưng ở đây, có một bài học về quản lý được rút ra: Dạng thức kinh doanh bán hàng đa cấp bất chính đã chưa hoàn toàn bị triệt tiêu dù các cơ quan nhà nước vừa qua đã có nhiều động thái xử lý, kiểm tra gắt gao, Nghị định về kinh doanh bán hàng đa cấp đã được sửa đổi, siết chặt lại.
Năm là, bài học từ sự buông lỏng từ các cấp chính quyền
Nguyên nhân dẫn tới việc dự án “ảo” ngày càng “tràn lan” trên thị trường là do quy định giữa các Luật vẫn còn kẽ hở – theo nhận định của Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa.
Cụ thể, đơn cử, Luật Kinh doanh bất động sản mặc định mọi hành vi rao bán khi dự án chưa hình thành là vi phạm, nên chỉ quản lý các hành vi từ thời điểm ký hợp đồng mua bán nền nhà, hoặc khi đã xây nền móng. Còn giai đoạn trước khi ký hợp đồng, tức là những thỏa thuận theo Luật Dân sự thì Luật Kinh doanh bất động sản lại không đề cập.
Do vậy, doanh nghiệp bất động sản đã lợi dụng những quy định của Luật Dân sự để huy động vốn, bởi Luật này cho phép các loại hình hợp đồng như góp vốn, đặt cọc, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh. Trên thực tế, phần lớn các công ty bán dự án “ảo” đều ký với khách hàng các loại hợp đồng này. Từ đó, gia tăng dự án “ảo.”
Mà lý do khiến dự án bất động sản ‘ảo’ ngày càng nhiều là do sự buông lỏng quản lý, thậm chí là tiếp tay cho các doanh nghiệp của chính quyền địa phương. Nếu chính quyền địa phương quản lý chặt ngay từ đầu thì làm gì có những Alibaba có thể vô tư huy động vốn, lôi kéo, tụ tập một số lượng lớn khách hàng đến xem dự án, mà chính quyền lại không hay biết?
Từ thực tế nêu trên, vị chuyên gia Hội Môi giới bất động sản kiến nghị, bên cạnh việc xử lý vi phạm đối với các doanh nghiệp, cần quy trách nhiệm với chính quyền địa phương để xảy ra sai phạm. Về lâu dài, chính quyền địa phương cần công khai các dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý lên cổng thông tin địa phương, để đảm bảo công tác quản lý, cũng như tạo điều kiện cho khách hàng tra cứu, tham khảo.
Rõ ràng từ vụ việc lừa đảo có tổ chức này, chúng ta cần xem lại chức năng quản lý nhà nước đối với những loại hình, công ty làm ăn như thế, để có những đánh giá cụ thể, rõ ràng hơn. Đây là những dự án “ma”, không có thật, lại được mua bán công khai như vậy, chứng tỏ một phần quản lý của cơ quan chức năng còn sơ hở. Họ quảng cáo rầm rộ như vậy thì phải biết chứ?
Lẽ thường, cơ quan quản lý nhà nước thấy vậy phải tìm hiểu xem nó là thật hay là ma, để phát hiện, cảnh báo và can thiệp kịp thời. Nếu làm được như vậy, thì họ không thể lừa đảo được với quy mô lớn như vậy được. Nhưng đến giờ này vụ việc mới được phát hiện, khi Alibaba đã lừa gạt quá nhiều người thì sự việc đã rồi, hậu quả để lại rất lớn.
Đây cũng là bài học cần rút kinh nghiệm trong quản lý nhà nước đối với loại hình này. Cần hết sức cảnh giác, vì những biến tướng trong kinh doanh, mặt trái của kinh doanh luôn xảy ra. Do vậy, cơ quan quản lý nhà nước cần tập trung kiểm tra, thanh tra, giám sát. Làm sao có thể phát huy, tạo điều kiện tối đa cho doanh nghiệp làm ăn tử tế, có uy tín thực sự và đóng góp cho ngân sách nhà nước và cho xã hội. Ngược lại, đối với những doanh nghiệp lừa đảo như Alibaba phải đấu tranh ngăn chặn, kịp thời cảnh báo cho người dân không bị lừa, cảnh giác tối đa tránh “tiền mất tật mang”.
>>Xem thêm
>>Xem thêm Kinh nghiệm tránh mua dự án ma từ vụ Alibaba
>>Xem thêm: Kiến thức & Kinh nghiệm bất động sản từ Chuyên gia
Phúc Hưng Group